passage taux variable à taux fixe

[JP]

Certains sont ils passés d'un taux variable à un taux fixe ?
Si oui ont ils obtenu de bons résultats ? Ceci a t'il des incidences sur les impôts et y a t'il des frais de dossier ?

[basile]

il y a déjà eu des posts la dessus sur coproderobien..faut fouiller un peu..perso je pense qu'il faut rien toucher au concept pour aller en justice, car cela peut être reproché par la partie adverse...mais ce n'est que ma humble stratégie , certains préfèrent limiter la casse en renégociant le prêt et en faisant baisser les charges...pour les impots, çà devrait rien changer puisque le déficit fiscal est plafonné à 10.700 euros

[Lucy]

bonsoir,

Personnellement j'ai fait le choix de passer à taux fixe. La négociation a pris plus de 6 mois j'ai finalement trouvé un argument "béton" de jurisprudence - le document d'acceptation avait été pré rempli avec les dates de réception et d'acceptation par le conseiller ce qui est illiégal" mais en plus à une date de réception incompatible avec mon agenda personnel !!!!! La banque, qui risquait 30.000 € d'amende et la perte éventuelle de tout ou partie des intérêts, a accepté une négociation et un passage à taux fixe acceptable. Il est donc possible de re-négocier, mais vous avez intérêt à vous accrocher car la négociation n'est pas forcément facile et à avoir de bons arguments par exemple la signature "à la va-vite dans le bureau du CGP sans que celui-ci ne vous remette copie du contrat" !
La procédure : il faut d'abord s'adresser au service clientèle de la banque et si la négociation n'aboutit pas vous pouvez contacter le médiateur de la banque..
Toutefois si vous le faites, je vous conseille de le faire au plus vite alors que les taux sont encore bas, car si vous profitez au max des taux variables bas et que vous souhaitez renégocier lorsque ça va augmenter la banque risque de vous reprocher "la mauvaise foi". (le beurre, l'argent du beurre et le "sourire de la crémière" !!!).

[CORTOM ALTESE]

good deal lucy mais la ce n'est presque plus de la nego c'est montrer que vous pouviez faire payer le prix fort car la loi avait ete violée mais je crois que nous sommes nombreux à avoir les memes outils et en plus le choix d'une banque differente de celle ou nous etions clients est souvent deliberé.pour nous la question du pret ne s'envisage pas mais mon banquier etait pret à pousser à la roue si ça avait eté necessaire

[basile]

c'est bien pour toi, lucy, mais çà démontre que chaque cas est quand même différent.et pas forcément reproductible quand ou attaque sur des points de forme ou de procédure...c'est comme les tanneau qui n'ont pas été informés du plafonnement du déficit fiscal à 10700 euros, d'autres l'ont été....quand au 'package", qui, n'aurait pas d'existence légale (cf tanneau plus haut),il a a une existence tout à fait démontrable, puisqu'ils sont souvent partis de ce prix là pour estimer la valeur vénale de départ de l'appart. à l'annnée 0 .sur les simulations ..ce qui était évidemment une tromperie, puisque le package incluait d'autres frais (TVA, intercalaires, frais de notaire, commissions occultées)...

[CORTOM ALTESE]

Le prix payé est celui d'un appart tva frais de notaire compris et dans le derobien tout est defiscalisable quant au package il s' agit de nous faire acheter dans la securite en nous orientons vers la gestion securiseé les assurances et tout le toutim mais ça c'est gratos au depart donc argument de vente mais en realité presque de la vente forcée dont tanneau et moi sommes degagés car gerant nos appart en freelance

[tanneau]

Le taux fixe permet de faire sa propre estimation financière de l'opération puisqu'alors on a le tableau d'amortissement réel sur la durée du prêt.
Pour un T2 centre ville loué dans ville de 50000 habitants voici ma projection financière perso ,c'est à dire ce qui est la réalité pour mon compte en banque par rapport à avant cet achat.

Moyenne des loyers réellement encaissés:305€
Mensualité du prêt:944,45€ mensuels sur 19 ans.

Dépense sur 9 ans:944,45*12*9=102000€
Entrées:loyers+défisc soit:305*12*9=32940 + 10000 = 42940€
Déficit de l'opération sur 9 ans:102000-42940= 59060€.

Dans 9 ans je devrai encore 90000€ à ma banque,pour espérer l'opération blanche il me faudra vendre le T2:90000+59000 = 149000€ en 2017.

Bon courage pour vos calculs! J'ajoute:j'ai une TMI de 14% donc on n'aurait pas du me proposer un de robien qui est intéressant à partir de 30% de TMI( à démontrer...)

[basile]

tanneau, ce compte est valable à condition de louer pendant 9 ans sans interruption, ou de disposer d'une assurance location de 100% sans franchise, ce qui n'est pas le cas loin de là, avec le package initial, sans oublier les "frais de dossier" exorbitants exigés par les gestionnaires à chaque changement de locataire, ainsi que d'inévitables travaux d'entretien vu la qualité de la construction et les dégradatons commises par des locataires qui ne restent que quelques mois vu qu'ils trouvent rapidement en général mieux ailleurs ou moins cher
Pour la TMI, c'est vrai qu'avec 30% on défiscalise deux fois plus mais c'est bien la seule chose qui fonctionne correctement dans le dispositif et qui concorde avec les simulations..pour ceux qui sont à 30%...aller démarcher pour des produits de défisc.des gens dont la TMI est de 14% ,c'est déjà le début de l'escroquerie

[flock]

Sans oublier comme autre frais , et !a ç'est bien caché aussi dans l'acte de vente (pour ma part ) , l'obligation d'assurer l'appartement !
Ne pas oublier la taxe foncière non plus !

[Lucy]

L'obligation d'assurer le bien est valable pour une maison individuelle, mais si l'appartement fait partie d'une copropriété, c'est le syndic qui contracte la multirisque pour toute la copropriété. Je pense que c'est une erreur du notaire dans l'acte de copropriété, quand on m'a demandé la copie de la police j'ai répondu qu'il s'agissait de celle souscrite par le syndic et j'ai fourni le n° de la police que le syndic m'a communiqué (regardez vos charges elle figure bien dedans, donc pas la peine d'assurer deux fois le même risque).
Par contre le propirétaire peut souscrire une assurance de propriétaire non occupant à voir avec votre assureur.

[JP]

L'assurance pour non occupant me semble importante surtout si l'appartement est vide. Car si dans votre propre appartement, vous inondez le voisin du dessous, ce n'est pas l'assurance prise par le syndic qui va couvrir les réparations.

[basile]

taxe foncière et assurance: çà fait deux éléments de plus pour démontrer qu'ils ont pas fait leur boulot lors du démarchage et de la simulation

[CORTOM ALTESE]

avec une tranche marginale de 30sur 10700€deductible au maximum on realise uneeconomie de3210 €maxi le