Erreur financière dans le projet

[PROPRIETAIRE]

Bonjour,
J'ai accepté la proposition d'un démarcheur IFB : acheter un appartement pour payer moins d'impôts.
Un an après le début des premiers prélèvements bancaires sur mon compte (l'appartement n'est pas terminé), les mensualités sont devenues 4 fois supérieures à celles prévues à l'origine. Je cherche des personnes dans une situation similaire avec qui je pourrais trouver une solution à ce problème.
Merci par avance de vos témoignages.

[tanneau]

NE SIGNEZ PLUS RIEN avec akerys ou ifb ,des agences locales s'occuperont de votre gestion locative,assurances et agences proposent toutes les mêmes assurances qu'akerys pour moins cher.Reprenez les choses en main car chaque signature que vous mettez en bas d'un document est contractuelle et vous engage.
Prenez conseil auprès de gens en qui vous avez confiance:votre notaire,votre assureur.Menacez votre vendeur d'un avocat:c'est assez efficace.Refusez de discuter avec votre vendeur tant que vous n'aurez pas d'autres points de vue extérieur au promoteur,ces vendeurs sont comme des gourous qui nous manipulent et altèrent notre faculté de jugement.Le conseil de la lettre de Larnaké est excellent! Bon courage!

[PROPRIETAIRE]

Je vous remercie vraiment tous de vos précieux conseils.
Je n'ai pas signé le mandat de gérance AKERYS justement et ne vais pas le faire.
En ce qui concerne mon épargne, il est vrai qu'elle était faible ; c'est pourquoi ce concept ne m'engageait à l'origine que sur 214 euros mensuels.
Je vais envoyer des courriers aux organismes que vous avez cités.
Je ne manquerai pas bien sûr de vous informer de l'avancée de mon dossier.
Je sais que tout renseignement est utile ici.
Il faut également, je pense, que je me débarrasse de cet emprunt incontrôlable en francs suisse. Il n'est révisable que tous les 5 ans.
Merci de votre soutien.

[Sylvie Urbain]

Bonjour, je tombe par hasard sur votre post, par rapport à votre mandat de gestion avec Akérys, ne signez rien, vous pouvez très bien gérer tout cela vous même ce n'est pas bien compliqué bien qu'ils essaient de vous faire croire le contraire et pour trouver un locataire, vous utilisez, comme je l'ai fait, Internet, c'est rapide et pas cher. Ensuite si votre bien est très éloigné de votre domicile, vous confiez la location et seulement elle à une agence immo locale.
Mais de façon générale, vous pourriez très bien demander la résolution de la vente devant un juge, votre cas est malheureusement exemplaire ...

[PROPRIETAIRE]

Bonjour,
Mon seul espoir est, bien sûr, d'obtenir la résolution de la vente, vu l'accumulation des problèmes.
Pensez-vous que ce soit possible ?

Je vous remercie de votre avis.

[flock]

Bonjour , si l'écart entre votre simulation et la réalité est vraiment trés important , il y a là matiére pour un avocat ! Si les intêrets intercalaires n'étaient pas prévus dans votre simulation , celà s'appelle un DOL...mais seul un avocat pourra vous le confirmer !
Autre chose , avez vous bien gardé votre simulation ??? Est -elle datée et signée ?
Cordialement

[Lucy]

bonsoir,

En vous accordand un crédit en Francs suisses (CHF) alors que vous êtes domicilié en France et que le bien immobilier vous procure des revenus destinés à rembourser le crédit en EURO (EUR) la banque et son mandataire IFB ont commis un grave erreur en ne vous avertissant pas du risque de change (risque d'appréciation du CHF contre EUR). Vous pouvez déposer plainte avec un avocat pour défaut de conseil. Voici le paragraphe de jurisprudence sur lequel je me base :
« La Cour de cassation a jugé que la présentation d'une offre préalable conforme aux exigences
légales ne dispense pas l'établissement de crédit de son devoir de conseil et de mise en garde à l'égard
de l'emprunteur (Cass. 1e civ. 27-6-1995 : RJDA 12/95 n°1400).

Si en plus IFB a "oublié" d'inclure dans sa simulation les frais intercalaire, cest de la tromperie. Vous avez pris une décision d'investissement sur la base de paramètres précis, qui ne sont pas réalisés.

Enfin comment s'est passé la signature de l'offre de crédit ? Vous a-t-elle été expédié en Recommandé A/R à votre domicile ou a-t-elle été signée sur un coin de table à la va vite chez le mandataire IFB. Si vous n'avez pu en disposer pendant un délai de 10 jours, la signature est non conforme.

voici ce qui est prévu par la législation:
« Le prêteur qui imposerait à l'emprunteur ou aux cautions d'accepter une offre préalable sans
indication de date ou avec l'indication d'une date fausse de nature à faire croire que l'acceptation a
été donnée après l'expiration du délai de dix jours à compter de la réception de l'offre visée ci-dessus
(en pratique acceptation postdatée), ou qui recevrait de leur part une telle offre, s'exposerait à une
amende de 30 000 €, et pourrait en outre être déchu du droit aux intérêts en totalité ou dans la
proportion fixée par le juge (C. consom. art. L 312-33, al. 2 et 4).
En outre, un envoi de complaisance (enveloppe vide) équivaut à un faux en écriture privée et ses
auteurs et complices sont passibles d'un emprisonnement de trois ans et d'une amende de 45 000 € (C.
pén. art. 441-1).
La Cour de cassation a jugé que l'inobservation des dispositions relatives au délai de réflexion est
sanctionnée par la nullité relative, celle-ci pouvant être demandée seulement par la personne que la
loi a vocation à protéger [emprunteur et caution] et dans un délai de cinq ans (Cass. 1e civ. 27-2-
2001 n° 335 : RJDA 5/01 n° 626 ; Cass. 1e civ. 9-7-2003 n° 1043 : RJDA 11/03 n° 1114). »

Il ressort donc de ce qui précède, que seule l'enveloppe de retour de l’acceptation de l'offre de crédit fait foi de la date de cette acceptation.

L'acception ne peut être matérialisée par une feuille volante avec des cases à cocher qui peuvent être cochées par n'importe qui à la place de l'emprunteur et soumis ensuite à sa signature en détournant son attention. .

Je vous conseille de faire valoir tous ces points auprès d'un avocat et d'écrire au service clients de la banque pour que le prêt soit renégocié au mieux de vos intérêts, compte tenu du défaut de conseil dont vous avez été victime.

Si vous n'arrivez pas à obtenir ce que vous souhaitez de la banque, vous pouvez ensuite écrire à son médiateur en faisant valoir les lacunes du dossier.

[PROPRIETAIRE]

Bonjour,

Mon avocate m'a tenu le même discours : manque d'informations sur les risques. (le conseiller IFB nous avait indiqué oralement que le franc suisse était stable depuis 20 ans et donc la monnaie la plus sûre ; les frais de change étant normalement inclus dans le projet) Elle s'occupe du dossier et j'attends ses conclusions.
Par contre, je ne sais plus comment j'ai signé ce crédit. Nous en avons tellement signé.... Je me souviens bien avoir reçu quelques courriers en recommandé mais ne sais plus lesquels. Nous avons effectivement aussi signé des documents sur un bout de table, même vierges quelquefois.

Mon avocate a remarqué, par contre, que le siège de la majorité des organismes supposés gérer cet investissement avait la même adresse, voir les mêmes gérants.

J'ai aussi retrouvé dans le projet (dans ces kilos de papiers, il est difficile de faire le tri) un document certifiant qu'aucun frais supplémentaires n'interviendrait, le montant mensuel de 214 euros devait couvrir tout : frais de gestion ; cotisations diverses ; intérêts intercalaires ; frais de change, ect...

Merci de votre soutien.
Je vous tiendrai informés des suites de ce dossier.

[Lucy]

bonsoir,

Le passé n'a jamais présagé de l'avenir. Soit le collaborateur IFB est incompétent soit il est malhonnête, dans les deux cas il ferait mieux d'exercer un autre métier !!!

Ce n'est pas parce que le CHF (franc suisse) a été stable dans le passé qu'il ne risque pas de perdre de sa valeur par rapport à l'euro à l'avenir.

Par ailleurs, vous percevez chaque moi des Euros (loyers) et remboursez en CHF (franc suisse) ce qui signifie que chaque moi vous payez une commission de change qui est :
- soit clairement indiquée sur votre avis de débit
- soit maquillée et incluse dans le cours CHF/EUR ce qui est pire car la banque est coupable de manque de transparence.

Pouvez-vous m'envoyer une copie de votre contrat de crédit à l'adresse mail suivante :
[e-mail]
je vais y jeter un coup d'oeil.

Merci de me donner votre adresse mail afin que je puisse vous envoyer la documentation du mémento Francis Lefebvre sur la législation du crédit 30 pages en tout, sous format pdf vous y toruverez certainement des jurisprudences intéressantes que vous pourrez évoquer.

La méthode à suivre :
1. contacter le service client de la banque pour faire valoir le défaut de conseil dont vous avez été victime éventuelle la procédure de signature qui n'est pas conforme à la législation - je vous rappelle que seule l'enveloppe timbrée dans laquelle vous avez retourné le contrat ce prêt signé fait foi de la date d'acceptation. Tout autre document surtout feuille volante avec cases à cocher (qui peuvent avoir été cochées par le démarcheur IFB) n'est pas acceptable.
2. si pas de solution acceptable avec le service client de la banque contacter le médiateur de celle-ci,
3 si pas de solution déposer une plainte contre la banque, et le mandataire IFB.
Si c'est votre avocate qui écrit à la banque ça sera sans doute plus efficace et risque de trouver une solution rapidement.

Cordialement.

[PROPRIETAIRE]

Bonjour Lucy,
Je vais tacher de scanner mon contrat de prêt pour vous l'adresser (il est assez long et confus).
Le service client de la banque ne peut me renseigner correctement sur le montant exact de mes prochaines échéances pour deux raisons : la totalité du prêt n'est pas débloquée (donc pas de tableau d'amortissement ; je n'en possède que le projet en francs suisses) et la variation quotidienne du francs suisses (en ma défaveur depuis le début, soit mars 2009). Par contre, il y a un plafond mensuel (en euros) qui ne doit pas être dépassé et qui (selon mes calculs) ne couvrirait plus les prochains intérêts, au vu des sommes débloquées à ce jour. Ils promettent de faire remonter l'information. Les relevés que je reçois (trimestriels) sont en euros et seuls l'amortissement, les intérêts et le capital restant dû sont indiqués en CHF. Je reçois par contre, quelques jours avant l'échéance un courrier en indiquant le montant.
Je crois que je vais refuser les prochains déblocages de fond et regrette de ne pas y avoir pensé avant, ma dette a déjà dépassé mes capacités de remboursement...

Merci de votre soutien

[Lucy]

Prenez impérativement conseil avec votre avocate pour arrêter l'opération.

En effet vous avez signé un acte de vente par lequel vous achetez un bien immobilier à un promoteur en l'état futur d'achèvement. Dans ce type de contrat le règlement est prévu en fonction de l'avancé des travaux. Ne vous mettez pas dans votre tort en arrêtant les versements, faites valoir le défaut de conseil évident de la part du démarcheur et de la banque par l'intermédaire de votre avocat.

[Behold]

"Mon avocate a remarqué, par contre, que le siège de la majorité des organismes supposés gérer cet investissement avait la même adresse, voir les mêmes gérants."

Promoteur, réseau de vente, "association de consommateur", compagnie d'assurance, gestionnaire du bien
Il y a de fortes chances qu'ils soient tous du même groupe dans votre cas...

[PROPRIETAIRE]

Exact : le président de l'un est le vice président de l'autre, etc...